Oleh : Ismail Omar
Bandar merupakan reruang bagi manusia menjalani kehidupan. Bandar yang selamat dan sejahtera merupakan tempat yang sesuai untuk penghidupan semua rakyat.
Demi mencapai tahap bandar sejahtera, undang-undang pembandaran dan perlaksanaannya perlu digubal dengan cara yang mengharmonikan.
Justru, undang-undang dan peraturan yang digubal hendaklah mengutamakan rakyat. Apalagi yang miskin bandar, marhaen dan fakir.
Justru, menurut Anthony Giddens, seorang pakar sosiologi Eropah, apabila undang-undang bertulis digubal, peraturan dan adat resam semua kaum juga hendaklah diambil kira dengan teliti.
Oleh yang demikian apabila Akta Pembaharuan Semula Bandar hendak digubal, banyak perkara yang perlu diteliti. Bukan sekadar perlu menyemak peraturan semata-mata, malahan semua peraturan dan undang-undang yang sedia ada perlu dipinda, dimansuhkan, ditambah baik, diharmonikan atau diselaraskan sebaik-baiknya.
Oleh kerana proses pembandaran melibatkan sumber tanah, kita perlu memahami apa maksud tanah. Pemikir Greek purba seperti Aristotle merujuk hak individu dalam pegangan kepentingan tanah. Plato pula memberi perhatian terhadap kumpulan dan komuniti. Rousseau mengatakan tanah sebagai asas sistem sosial.
Hippodamus merujuk hak masyarakat atau komuniti. Solon pula merujuk asas sistem pencukaian. Karl Marx pula lebih kepada perebutan untung yang boleh dikaut daripada pemajuan tanah.
Menurut Profesor Healey, seorang pengkaji bandar dari Universiti Newastle, United Kingdom, proses pembangunan semula bandar melibatkan undang-undang peraturan, sumber daya dan persepsi yang pelbagai.
Manakala pemegang taruh juga memainkan peranan yang juga berbeza-beza. Pemilik tanah dengan karenah yang berbagai-bagai, pemaju dengan motif dan strategi masing-masing, bank dan pemodal, ahli-ahli profesional dan sebagainya. Mereka mempunyai peranan, motif, strategi dan tindakan masing-masing.
Menurut Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), terdapat 139 tapak atau kira-kira 13,000 hektar tanah di seluruh Bandaraya Kuala Lumpur yang telah dikenal pasti untuk dimajukan semula di bawah Draf Akta Pembaharuan Semula Bandar yang sedang dibahaskan di Parlimen.
Mari kita tinjau kesan yang akan timbul daripada cadangan Akta Pembaharuan Semula Bandar ini. Kebanyakan ahli-ahli dan badan profesional melihat banyak pekerjaan dan peluang yang boleh diambil nanti.
Dengan adanya pelan reka bentuk, permohonan kelulusan merancang, peluang kepada kontraktor, penilaian pampasan tanah, litigasi perundangan, pertambahan hasil cukai dan urusan berkaitan, peningkatan permintaan bahan-bahan binaan dan sebagainya. Semua perkara ini memberi kesan positif kepada rakyat dan juga ekonomi negara.
Manakala bagi pemilik yang menghuni rumah pangsa dan kediaman yang hendak dimajukan semula juga mendapat faedah yang besar. Apabila siap, mereka akan memperoleh premis baharu dengan kemudahan yang lebih baik.
Mereka juga boleh memiliki aset yang lebih tinggi nilainya di pasaran. Contohnya, seorang pemilik unit rumah pangsa yang memiliki nilai pasaran semasa RM200,000. Setelah diroboh dan dimajukan semula, nilai pangsapuri baharu boleh mencecah RM500,000.
Namun demikian, jikalau pemilik berkenaan telah habis membayar semula pinjaman, beliau terpaksa memohon pinjaman perumahan yang baharu. Pampasan yang diterima sebanyak RM200,000 tidak mencukupi untuk membeli rumah baharu.
Maka, beliau perlu membayar semula ansuran hutang RM300,000 kepada pihak bank yang membiayai pembelian tersebut.
Tidak semena-mena beliau kena membayar hutang kira-kira RM5,000 sebulan. Pinjaman kerajaan sudah tidak layak kecuali pembiayaan akhir bank sahaja.
Kalau hendak disewakan, sewa pasaran tidak mungkin mencapai sehingga RM5,000 sebulan. Kos penyenggaraan dan perbelanjaan tahunan juga boleh mencapai sehingga RM2,000 sebulan. Sedangkan umur sudah menjangkau 65 tahun dan ada komitmen kewangan lain.
Oleh yang demikian, sekiranya Akta Pembaharuan Semula Bandar hendak dikuatkuasakan, peraturan dan undang-undang berkaitan kewangan dan pembiayaan perlu disemak semula selaras dengan tuntutan kewangan pemilik dan institusi kewangan termasuk pembiayaan perumahan pihak kerajaan.
Justru, bagi pemilik yang agak selesa dan tidak berhasrat mengambil risiko berhutang lagi, mungkin mereka akan tersisih dari bandar dan berpindah ke luar bandar. Kesannya adalah kuasa politik mereka akan berubah.
Kuasa politik kaum Melayu di bandar-bandar akan beralih ke luar bandar dan digantikan secara sah dengan kaum lain. Keadaan ini menambah polarisasi kaum di negara kita seperti yang berlaku di Kampung Sungai Baru, Kuala Lumpur dan Tampoi di Johor Bahru.
Begitu juga Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171) yang memperuntukkan cukai pintu atau kadaran mesti dinilai setiap lima tahun. Kebanyakan pihak kerajaan tempatan gagal melaksanakan tuntutan perundangan ini.
Justeru, bagaimanakah insentif boleh diberikan kepada pegangan hartanah tanpa pindaan Akta 171 berkenaan ?
Seterusnya, di bawah Akta Pengambilan Tanah (1960) Akta 486 tanah boleh diambil dengan bayaran pampasan yang mencukupi.
Manakala di bawah Akta Pembaharuan Semula Bandar, tanah boleh diambil berdasarkan peratusan ambang yang telah dikenal pasti. Peratusan ambang ini bercanggah dengan peruntukan di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960.
Justru, semakan dan pindaan perlu dibuat terhadap klausa ini.
Begitu juga di bawah seksyen 3 (1) (b) pengambilan tanah untuk maksud kemajuan ekonomi. Pengambilan tanah untuk maksud meningkatkan taraf ekonomi ini sering menjadi isu terutama sekali apabila amaun pampasan yang dibayar kepada pemilik dikatakan rendah sedangkan tanah-tanah yang diambil balik itu akan dibina rumah mewah bernilai jutaan Ringgit dan dijual kepada orang ramai. Klausa ini perlu disemak dan diharmonikan.
Oleh yang demikian, implikasi daripada penggubalan dan pelaksanaan undang-undang pembangunan semula bandar ini perlu dikaji dan diteliti dengan lebih mendalam.
Dalam konteks ini, pembangunan semula bandar bukan semata-mata mengubah ciri-ciri fizikal bangunan tetapi juga seharusnya mengambil kira kesan terhadap sosio-ekonomi, nilai hartanah, polarisasi kaum dan pembiayaan kewangan yang berkaitan.
Prof Dr Ismail Omar adalah Presiden Pertubuhan Profesional Tanah Malaysia (PERTAMA). Beliau juga adalah profesor di Universiti Kolej MAIWP Antarabangsa (UCMI).
